法拍屋 莊峻華

法拍屋 莊峻華

近日來因次級貸款危機，沖擊股市，重挫銀行業，為避免經濟消條，聯邦中央銀行降息兩碼，暫緩股市崩盤。輿論財經版已充斥悲觀論者，法拍屋數據，經常出現。何為法拍屋？購屋者申請銀行貸款，約是購價之5%, 10% 或 25%, 俗曰自備款，若自備款為買價之100%，則為買斷，買斷者有一清楚之所有權狀，否則，房屋需有抵押權，為貸款銀行所持有；購屋者有抵押品贖回權，即是按月繳款，包括利息、本金、房地產稅和房屋保險等等。貸款銀行接受申請者，必需依規定審核。最近十年，央銀為刺激經濟成長，放鬆銀根，貸款容易，品質日趨下流，是為次級。次級貸款中有利率者，在央銀緊縮銀根時，加上地方稅和保險費之增加，貸款屋主無法按時付款，形成拖債，貸款銀行依法取消贖取權，拍賣房屋，此法拍屋也。

次級貸款如何沖擊股市？大哉問也。股市原本風聲鶴唳，原本草木皆兵，所有貸款，次級與否，銀行均以債券交易於股市，法拍屋者衆，謂次級貸款債券品質下降，投資者也拋棄於市，涉及銀行和証券業股票圴重挫，此為次級貸款沖擊股市之道也。八十年初，原油價跌，德州石油業裁員，廿萬失業者，休士頓有五萬法拍屋，所有德州銀行均倒閉，無一倖免，聯邦賠上兩千億，直到九十年，法拍屋始消化完畢，財務重新分配。

取消贖取權與法拍屋稍異，前者銀行多半交由房屋代理出售，可議價與旬常買賣無異，法院處理法拍屋者，為出價最高者擁有。鄰居有房屋代理，專於法拍屋，遊走於法院與銀行，常謂標價法拍屋非膚淺者所能為。流覽網路法拍屋資料，屋價從逾百萬以降至三、五萬，從城中到郊外，五花八門，令人眼花撩亂。房屋淪落於拍賣，顯有不便告人處，外行人實不宜輕易涉入，是故滯消。經濟不景氣，購買力弱，法拍屋消化難，房價低迷，似若消條，激盪股市。

法拍屋過程，莫非經濟循環？貸款拖債者和銀行是輸家；賣主和建商是羸家，社會財務重新分配。各級政府稅收稍異，不至於一敗塗地，銀行倒閉，股東掃地出門，聯邦介入，是保障儲蓄者十萬之保險，況乎聯邦旬日徵收保費，危機處理，不僅維護信用，安定民心，更穩定美金幣制，減低損害。法拍屋也可遏阻過分之通貨膨脹。

我嘗心儀加利福尼亞州，蓋其氣候，四季如春，況乎山明水秀，碗大朶玫瑰，誠是住居仙境。惟南北加州，住屋昂貴，動輒以百萬計，約是休士頓住屋三倍，夷考其收入，兩州差異有限，道理安在？眾說紛紜。住屋百萬，貸款利率6.5%計，年息六萬五，三十年約兩百萬；加州住屋稅率1%,年繳一萬，若德州屋主者，需繳3%三萬．高收入者可抵年收入，加州七萬五，德州九萬五。33%聯邦高稅率，加州人可節稅約兩萬五；德州人三萬一，況乎德州無所得稅，加州是10%。年收入十四萬是分水嶺，兩者稅務相彷。

房屋貸款三十年，契約嚴峻，稍有差錯，措手不及，則淪為法拍屋，屋主、銀行股東、公債券購買者等均是輸家；房產賣主、仲介、貸款經紀、脫手貸款銀行等是羸家，至於聯邦、州政府和地方政府，年稅收是有起伏，支出則由全民買單，是為財務重新分配。衆院行將立法，寬恕貸款拖債者，惟聯邦不知預算來源，美國銀行己融資百億，購得一家最大房貸款银行之公債，若該行破產，立即介入；州立銀行失控，則由他州銀行買下；美國銀行不支，歐洲銀行進行合併，此非全球化之結果？美金貶值，八十年代法拍屋盛況，惟恐不再。