購屋 莊峻華

購屋 莊峻華

琳兒回德洲，任職達拉斯商業顧問公司，旬日出差奧斯丁，週四返達城，擬購屋以節稅，吾嘉其志，擇日攜妻北上，謀為軍師。達拉斯為美南重鎮，商業中心，與休士頓石油業中心相當，惟平素鮮得造訪，至甚陌生，依其指定社區，尋屋十棟以檢視。

高地湖社區，座落於六三五號公路和七五號公路交界處秉南角，馳名之高地公園社區係於七五路西南，毗連南美以美大學，若休士頓之河橡區，為富豪住處。週前約得房屋代理，出示代售房屋，售價約於廿萬至廿五萬，認真的代理推荐其他房屋，達拉斯景氣受到影響，是買者市場。

達城房屋車庫置於屋後，有專巷出入，異於休士頓停車屋前車庫之設計，屋內格局則雷同。屋價高低與環境、屋況、學區等有關。社區鄰居何人？四十餘年建築是否維護妥善？學校評鑑如何？代理不厭其煩一一說明。檢視四周磚牆，不見裂痕；屋內建材品質均屬上乘。三人均有結論，女兒喜歡屋主維護努力者，蓋遷入後無需費神；妻愛嬌小玲瓏者，惟此屋為首購，無需浪費；我則看中一臨時路過者，出價三十一萬，約三千一百平方呎，五室三浴室，双厨，佔地四分之一英畝。妻甚反對，蓋其過巨，屋後有一小游泳池，維護不易。女兒憂慮負擔，我願協助，購屋節稅原理是持久戰，三十年計劃。

協助的步驟是由妻與我加入購買，申請到貸款三十萬，本利、保險和 穟稅務支出各出一半，其內容如下：

房稅：320,000(買價) x 2.5%(住屋者稅率) = $8,000
房屋利息：$300,000 x 6.0% = $18,000
總計：$8,000 + $18,000 = $26,000
節稅額：$26,000 x 30% = $7,800

女兒詢問，如此與你們何益？父女因緣一場，何計較之有？何況，茶花女街住宅侍妻歿世，則屬元兒，女男平等，贈與三十年，額度均在免稅範圍。妻有異議，回程激辯，不歡而散。妻意女兒末知居留達拉斯多久？如何做此重大投資？說得我啞口無言。女兒工作異於常人，住處不定，住屋泛人照顧，確是問題。

約是三十年前，我到詹森太空中心工作，值城新興，哥哥鼓勵置產，買下共渡屋三萬三，賣主係律師，簽下契約讓與書，此契約書與平常房屋買賣有異，買主需在定期內取得貸款，買下屋主原先貸款，否則平素繳款則為租金。花旗房地產公司的郭先生指教需立即取得貸款，領得一般保証房契。峻嚴介入保証，取得貸款。隨後，我從事房產仲介，每兩年均需上課兩日以更換執照，契約讓與書偶在教材範圍。此買賣若似租約，不利買主，一般專業者，咸不鼓勵此道，斟酌女兒情況，似可一試。契約是女兒購買我們住屋，購價四十萬，十年內需貸款還清，每年利率6%；房屋轉租給我們，月租金$1,800.此為記官契約讓與，所有文仟均顯示女兒已可享受屋主稅率優惠待遇。租屋者年損失上限是兩萬五千元，可節稅約七干五百元，此契約算法如下：

年支出：
利息：$400,000 x 6% = $24,000
房稅( 目前扣繳 依賣主稅率 )： $5.000
保險: $1,600
社區會費初: $250
房屋修理費：$1,500
總計：$32,350

折舊: $400,000 / 35 = $11,428

年收入：$1,800 x 12 = $21,600

租屋年損失: 年支出 + 折舊 – 年收入 = $32,350 + $11,428 - $21,600
= $22,178
年節稅額：$22,178 x 30% = $6,653

國稅局同意買主之屋主權，惟賣主需年申報6265表，利息收入，此事無妨，蓋我少領退休金可也。女兒大喜，建議立刻買賣，妻知此中複雜，猶豫無著，放棄爭辯。

美國行使法治兩百三十多年，若州法沿襲歐洲，更為淵遠。如此解釋契約讓與書，是有瑕疵，如屋主住家減稅優惠得5%，課稅價值等，均需言之有理，否則地方稅率，是2.5%和3.25%之區別；課稅價值有廿萬之別，地方稅之差異在

$400,000 x 3.25% = $13,000 新課稅值 x 新租主稅率
$13,000 - $5,000 = $8,000 增加地方稅

女兒憤憤然離美赴亞洲出差，美國股市崩盤，全由次級房貸之故，八十年代，德州房地產暴趺，許多房屋廿年後始得復蘇，購屋不易，小孩從幼年目睹父母為租屋困擾，購屋焉得不慎？